Mercado de alquileres en Buenos Aires: los datos de precios marcan una desaceleración en medio de una oferta en auge

El mercado de alquileres de Buenos Aires entra en una nueva etapa. Los datos de abril de 2026 muestran que el ritmo de aumento de los precios se desaceleró al 2,4% mensual, por debajo de la inflación del 3,4% registrada en marzo [3]. Las cifras marcan una clara tendencia de enfriamiento en el crecimiento nominal de los alquileres, incluso mientras la oferta sigue expandiéndose de manera notable.

Esta situación se produce tras la histórica derogación de la ley de alquileres en 2023, que desató una oleada de nuevas publicaciones. La oferta de unidades en alquiler creció aproximadamente un 170% tras la desregulación, lo que llevó la tasa de vacancia de casi cero en 2023 a alrededor del 4% a comienzos de 2026 [1]. Los alquileres reales, ajustados por inflación, cayeron cerca de un 27% en los primeros siete meses tras el cambio normativo, señal de que el mercado se estaba reequilibrando después de años de regulación estricta [2].

Qué muestran los últimos datos

Si bien los precios nominales siguieron subiendo, la desaceleración de abril es significativa. En términos interanuales, los alquileres en el cuarto trimestre de 2025 aumentaron más del 32%, en línea con la inflación acumulada [2]. Sin embargo, la desaceleración mensual sugiere que los propietarios están moderando sus expectativas a medida que más unidades ingresan al mercado. En términos nominales, un monoambiente promedia actualmente alrededor de $550.000 (unos USD 525 al tipo de cambio vigente), mientras que las unidades equivalentes publicadas en dólares rondan los USD 700 mensuales [4].

El aumento de la oferta se distribuyó de manera desigual en la ciudad. En la mitad de los barrios porteños, especialmente en zonas céntricas como Palermo y Belgrano, los monoambientes representan más del 70% del stock disponible en alquiler [5]. Los departamentos de dos ambientes constituyen casi el 40% de las publicaciones en toda la ciudad, lo que amplía las opciones para los inquilinos que necesitan más espacio [5].

La dinámica barrio por barrio

En Palermo, el barrio más demandado de la ciudad, la abundancia de monoambientes brinda a los inquilinos mucha más capacidad de elección que en 2023, cuando la tasa de vacancia rondaba casi el cero. Belgrano, un barrio de perfil familiar, también registró un marcado incremento de unidades más pequeñas, aunque la proporción de departamentos de dos dormitorios sigue siendo mayor allí que en Palermo [5]. El aumento de la oferta ejerció presión a la baja sobre los alquileres reales, aun cuando los propietarios ajustan sus precios de publicación para atraer inquilinos en un mercado más competitivo.

La tasa de vacancia de alrededor del 4% sigue siendo relativamente baja según los estándares internacionales, pero representa un cambio radical respecto de los niveles casi nulos que prevalecían bajo el régimen anterior de control de alquileres [1]. Para los inquilinos, la mayor disponibilidad significa que pueden tomarse más tiempo para comparar opciones, en lugar de tener que aceptar la primera unidad que encuentran.

Qué se viene para inquilinos y propietarios

La tendencia apunta claramente hacia un mercado más equilibrado. Con una oferta elevada y un crecimiento nominal de los alquileres en desaceleración, el costo real de alquilar, ajustado por inflación, viene cayendo durante la mayor parte de los últimos dos años y medio. Para los inquilinos, eso se traduce en una mejor relación precio-valor, especialmente en los barrios céntricos dominados por monoambientes. Para los propietarios, el desafío es fijar precios competitivos en un mercado con alto inventario y donde el poder de negociación se desplazó hacia el otro lado del mostrador.

Los próximos meses pondrán a prueba si la desaceleración de abril se consolida como una tendencia sostenida. Si la oferta sigue creciendo y la inflación modera aún más su ritmo, los alquileres reales podrían continuar bajando, lo que alentaría el regreso de más inquilinos al mercado formal. Por ahora, los números cuentan la historia de un mercado que todavía se adapta a la vida sin control de alquileres, con una estabilidad que comienza a asomar, sobre todo para quienes están del lado de los inquilinos.