Buenos Aires reforma su código de zonificación y abre los barrios céntricos al desarrollo de uso mixto, transformando el mercado inmobiliario y comercial

El gobierno de la Ciudad de Buenos Aires aprobó cambios profundos en la normativa de zonificación que permiten construir espacios residenciales, comerciales y de oficinas en forma conjunta en 12 barrios céntricos, en lo que representa la reforma urbanística más significativa de la última década. La modificación, que entró en vigencia el 1° de julio, elimina la separación obligatoria entre vivienda y uso comercial en barrios como San Telmo, Flores, Balvanera y La Boca, y simplifica la aprobación de proyectos de uso mixto que antes requerían excepciones caso por caso.

Los planificadores urbanos señalan que la medida responde a la crónica escasez de vivienda en el área metropolitana de Buenos Aires, donde la tasa de vacancia en alquileres cayó por debajo del 3 por ciento y los alquileres medios se duplicaron desde 2018. La legislación permite a los desarrolladores proponer unidades residenciales sobre locales comerciales y oficinas en planta baja sin necesidad de tramitar solicitudes de excepción de zonificación por separado, lo que reduce los plazos de aprobación de 18 meses a cuatro meses en promedio.

Quiénes se benefician y quiénes pagan el costo

Agentes inmobiliarios informan que ya se presentaron 47 propuestas de desarrollo bajo las nuevas normas, concentradas en Flores y San Telmo, donde el valor del suelo se mantiene por debajo del promedio barrial. Las empresas constructoras señalan que el proceso simplificado reduce los costos por unidad y podría bajar el precio de los departamentos entre un 8 y un 12 por ciento una vez finalizadas las obras. Las cámaras del sector comercial destacan que el cambio permite a comerciantes independientes ocupar locales en planta baja de edificios con viviendas en los pisos superiores, una modalidad que antes estaba prohibida en la mayoría de las zonas céntricas.

Para los vecinos que alquilan actualmente en estos barrios, la política genera presiones contradictorias. Si bien se proyecta que la mayor oferta habitacional moderará el aumento de precios en un plazo de tres a cinco años, los propietarios ya están subiendo los alquileres en anticipación a la reconversión de los barrios. Organizaciones de inquilinos documentaron 340 rescisiones de contratos en San Telmo y Balvanera entre marzo y junio, mientras dueños de inmuebles preparaban sus propiedades para la venta a desarrolladores. Una encuesta del Centro de Investigación en Vivienda de la Universidad de Buenos Aires reveló que el 62 por ciento de los propietarios en los barrios afectados planea aumentar los alquileres por encima de la inflación durante el próximo año.

Los datos y lo que viene

El presupuesto municipal destinó 12 millones de pesos a la agilización del procesamiento de permisos y contrató a 18 nuevos técnicos de planificación para absorber el mayor volumen de solicitudes. Las autoridades proyectan que entre 8.000 y 12.000 unidades residenciales comenzarán a construirse en los barrios afectados durante los próximos 24 meses, aunque los plazos dependen de la disponibilidad de financiamiento y de una inflación en los costos de construcción que corre al 3,2 por ciento mensual.

Los pequeños comerciantes en los corredores de retail tradicional enfrentan un panorama incierto. La normativa permite a los desarrolladores ofrecer locales comerciales a precios de mercado en lugar de tarifas accesibles para la comunidad, una disposición que según organizaciones de consumidores podría desplazar a almacenes familiares, librerías y talleres de reparación. Existen garantías de alquiler por tres años para pequeñas empresas que cumplan los requisitos, pero solo si los desarrolladores deciden participar en el programa. Hasta el momento, 14 de los 47 proyectos presentados se comprometieron a hacerlo.

El gobierno porteño afirma que monitoreará el desplazamiento mediante encuestas trimestrales y reservó 5,8 millones de pesos para un fondo de asistencia para la relocalización de pequeños comercios. El primer período de revisión concluirá en enero de 2027. Para entonces, ya se habrán emitido los permisos de obra para la primera tanda de proyectos y habrá comenzado la construcción en propiedades valuadas en un total estimado de 340 millones de pesos solo en San Telmo y Flores.