El mercado inmobiliario comercial de Buenos Aires enfrenta vientos en contra pese a una fuerte absorción de oficinas

El mercado inmobiliario comercial de Buenos Aires absorbió 81.000 m² netos de oficinas Clase A en el primer semestre de 2025, lo que llevó la vacancia al 18%, aun cuando nuevos edificios entraron en operación, según un informe de Cushman & Wakefield. La cifra refleja una recuperación moderada en el segmento de alquileres corporativos, aunque el dato global oculta desafíos que los actores del sector advierten que se extenderán a lo largo de este año.

Vacancia y limitaciones de oferta

La caída en la vacancia —desde niveles más altos registrados en 2024— se logró en parte gracias a la sólida demanda en Catalinas, el principal polo corporativo de la ciudad. Ese submercado sumó por sí solo 5.199 m² de absorción neta en el semestre y concentra el 27% del stock total de espacios corporativos, según el informe. Sin embargo, la absorción general no ha logrado equipararse con todas las nuevas incorporaciones. Una torre de oficinas de 35 pisos prevista para entregarse en 2025 en la zona de Catalinas es uno de varios proyectos que pondrán a prueba si la demanda puede absorber el nuevo inventario sin frenar los avances en materia de vacancia.

Una tasa de vacancia del 18% sigue siendo elevada en términos históricos. Si bien los propietarios de torres prime en Puerto Madero y Microcentro están sosteniendo los precios de alquiler, los edificios de segunda línea continúan ofreciendo concesiones para ocupar sus espacios. El desequilibrio es más pronunciado en el stock más antiguo fuera de los corredores premium, donde el mantenimiento postergado y el cambio en las preferencias de los inquilinos —que priorizan pisos modernos y energéticamente eficientes— obligan a los propietarios a invertir o reposicionarse.

Las grandes apuestas de IRSA y el reordenamiento de los flujos de capital

El grupo inmobiliario IRSA avanza con dos proyectos de envergadura que agregarán oferta significativa al mercado. La compañía invierte 150 millones de dólares en la construcción del nuevo shopping 'Zetta', que incluirá dos edificios de oficinas con un total de 41.600 m² y se espera que genere 10.000 puestos de trabajo. Por otro lado, IRSA adquirió el shopping 'Los Gallegos' y firmó un acuerdo de permuta por un terreno de 2.617 m² en el proyecto 'Ramblas del Plata' por 4,98 millones de dólares.

Estas operaciones se producen en un contexto en el que las medidas de repatriación de capitales y la expansión de empresas multinacionales están consolidando la demanda en Microcentro y Puerto Madero. No obstante, la concentración de actividad en esos dos submercados implica que otras zonas comerciales —en particular los corredores norte y oeste— no registran el mismo ritmo de colocación. Los desarrolladores en esas áreas enfrentan un proceso de prealquiler más lento y condiciones de financiamiento más exigentes, dado que los bancos locales mantienen una postura cautelosa frente a los créditos para la construcción.

La inversión de 150 millones de dólares de IRSA en el proyecto Zetta es una apuesta a largo plazo por la recuperación del consumo y la ocupación de oficinas. Sin embargo, los 41.600 m² de superficie de oficinas llegarán al mercado en un momento en que algunas empresas aún están reduciendo su tamaño o adoptando esquemas de trabajo híbrido, lo que podría elevar la vacancia en el corto plazo antes de estabilizarse.

Perspectivas y vientos en contra

El principal obstáculo este año es la tensión entre la nueva oferta y las tasas de precompromiso aún moderadas. Si bien los datos de Cushman & Wakefield muestran una tendencia positiva en la absorción, esta todavía no se extiende de manera uniforme a todos los submercados. Catalinas, Microcentro y Puerto Madero concentran la mayor parte del interés de los inquilinos; en otros submercados, los propietarios están alquilando a valores efectivos más bajos u ofreciendo aportes para el acondicionamiento de los espacios con el fin de cerrar operaciones.

Otro desafío es el costo del financiamiento. El crédito inmobiliario en Argentina sigue siendo caro en términos reales, y los contratos en dólares —preferidos por muchos propietarios institucionales— son menos frecuentes que hace un año. Los desarrolladores que aseguraron terrenos antes del ciclo actual deben ahora construir con presupuestos más ajustados, mientras que los nuevos actores se enfrentan a un mercado crediticio más selectivo.

Para los inquilinos, el mercado sigue siendo favorable: hay amplia oferta, la vacancia supera el 15% en ciertos submercados y los propietarios están dispuestos a negociar plazos e incentivos iniciales. Pero esa ventana de condiciones favorables para los inquilinos podría achicarse si la absorción continúa al ritmo del primer semestre de 2025 y si la distensión macroeconómica que impulsó la repatriación de capitales resulta sostenida.

Los próximos meses revelarán si los 81.000 m² absorbidos marcan el inicio de un repunte sostenido o si se trató de un rebote transitorio por operaciones postergadas. Por ahora, los fundamentos del mercado están mejorando, pero los vientos en contra —crecimiento de la oferta, distribución desigual de la demanda y costos de financiamiento— siguen siendo concretos y vigentes.